Invertir en garajes: un ahorro para la jubilación

La ubicación, las restricciones de aparcamiento y la falta de parking públicos son características fundamentales que analizar previamente para obtener una mayor rentabilidad de esta inversión, que podría rondar entre el 5% del valor de la plaza o el trastero hasta cantidades superiores al 8%

29 ene 2020 / 09:02 H.

A nadie se le escapa que la inversión en activos inmobiliarios sigue siendo uno de los activos preferidos para la población española, más en unos momentos donde los tipos de interés que ofrecen los bancos o los activos de renta fija son prácticamente nulos incluso negativos. Hemos llegado a una situación donde hay bancos que ya ni siquiera aceptan depósitos dinerarios del cliente. Ante esta situación la inversión inmobiliaria se ha convertido en una alternativa para el ahorro de ciudadanos y familias con la adquisición de propiedades inmuebles como inversión. No nos referimos a inmuebles para vivienda habitual o segunda residencia sino en inmuebles o propiedades inmobiliarias, adquiridas para posteriormente ser alquilados.

Cuando comentamos el alquiler de inmuebles, algunos estarán pensando en viviendas; sin embargo, hay otras formas de conducir los ahorros, donde además el capital necesario para la inversiones es sensiblemente inferior a la adquisición de una vivienda. Nos referimos a la posibilidad para particulares de inversión en garajes y trasteros de forma independiente de una vivienda, no a viviendas compradas con plaza de garaje y/o trastero. Conviene destacar que tras la crisis sufrida recientemente en el sector inmobiliario y de una forma más tardía, la inversión en ambos tipos de propiedades ha iniciado una recuperación tanto en sus rentas, como en sus precio.

Frente a la inversión en viviendas u oficinas la compra de estas propiedades presenta una serie de características ventajosas. Es indudable que la inversión, el importe de la misma, es relativamente más bajo que el comparado con casas u otros activos inmobiliarios -locales comerciales-. Este menor importe permite una diversificación, aspecto muy importante y a resaltar siempre cuando hablamos de inversión. Nos encontramos en unos momentos donde nos movemos en una inseguridad jurídica sobre lo que el posible gobierno pueda legislar sobre la vivienda, pues bien, este tipo de propiedades -plazas de garaje y trasteros, independientes del alquiler conjunto con una vivienda- no entran dentro del radio de acción de esa posible reglamentación. Señalar por último que además los gastos a soportar son más livianos que los de una vivienda para poner en alquiler.

A la hora de elegir el lugar donde comprar la plaza de garaje para alquilarla, la recomendación es hacerlo donde el propietario resida para que la gestión de la misma sea lo más eficaz y fácil posible. Madrid y Barcelona pueden parecer ciudades donde centrarnos, aunque es necesario negar esta aparente evidencia. Muchas ciudades, especialmente en su casco antiguo, con multitud de oficinas, negocios y comercios son un buen lugar para comprar una plaza de garaje o trastero para alquilar. Ahora bien, en el caso de las plazas de garaje, existen grandes empresas que ofrecen zonas de aparcamiento a precios muy competitivos. Esta situación comienza, de forma incipiente aún, a producirse también en cuanto a los trasteros. Así, la ubicación, las restricciones de aparcamiento y la falta de parking públicos son características para obtener una mayor rentabilidad de esta inversión.

En líneas generales hablaríamos de una rentabilidad que podría rondar entre el 5% del valor de la plaza o el trastero hasta cantidades superiores al 8%, algo que ocurre en zonas de Barcelona o Madrid. Ese alquiler, a la hora de declararlo en el IRPF, se integra dentro de la base imponible. Hacienda admite detraer determinadas cantidades satisfechas por el propietario como son: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), gastos de mantenimiento, seguros sobre la propiedad, agua y luz; además si se adquieren a través de un préstamo los intereses son también desgravables. Los interesados en este tipo de propiedad deben tener presente que tendrán que hacer frente a un IVA del 21% si no ha sido nunca alquilada o la promotora lo ha alquilado menos de dos años. En el resto de los casos la compra está gravada con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, bastante menos gravoso.

Pero este tipo de inversión genera mucha economía sumergida. Es necesario y la Ley así lo exige que el contrato se realice, lo que reduce riesgos. En este contrato es necesario identificar al arrendador, identificar la plaza de garaje, número de vehículos a aparcar, renta a satisfacer y la fianza. La duración debe tenerse presente que en caso de no establecer fecha alguna. El contrato se entiende anual y por tanto la renta marcada es anual y por tanto revisable cada año, pudiéndose pactar la actualización al IPC anual.

Además, el alquiler está sometido a un IVA del 21%. Debe hacerse trimestralmente la liquidación de este impuesto, donde el importe a ingresar será la diferencia entre el IVA repercutido y el IVA soportado. En el caso de que el alquiler sea a empresas o autónomos estos deberán practicar la retención correspondiente. Es decir, el alquiler de una plaza de garaje o un trastero, aun cuando sea una persona física el arrendador, es considerado como un negocio, aun cuando el propietario no debe darse de alta.

Otro aspecto importante es el de la posible venta de la plaza de garaje. En este caso la transmisión está sometida a dos impuestos: por una parte, el pago de la plusvalía municipal y por otra el pago en el IRPF de la ganancia neta obtenida y que tributará dentro de la base imponible del ahorro, dentro del apéndice de ganancias y pérdidas patrimoniales. En el importe de compra se computa no solo el precio de la misma sino todos aquellos otros gastos que el propietario tuviera que satisfacer en su momento, como gastos de notaría o registro; para determinar el precio de venta se hará por la cantidad neta. Es decir, refiriéndonos a este último aspecto, a la cantidad abonada habrá que deducir la plusvalía municipal, así como otras cantidades que se hayan satisfecho de acuerdo a la ley.

Para finalizar, tanto los trasteros como las plazas de garaje son una posibilidad a considerar por inversores, tanto para su jubilación como para otros objetivos. En este artículo nos hemos ocupado precisamente, perdón por la reiteración de ese último caso. Presenta la ventaja de importe bajo, diversificación, pero quizá la mayor complejidad es su administración, el tema del IVA, las condiciones para redactar el contrato y la forma de determinar la plusvalía en el caso de venta. Muy importante para sacar rentabilidad y además contar con un soporte jurídico es la redacción del contrato de arrendamiento de la misma, el contrato es una garantía; cuidado con no hacer contrato y meterse en economía sumergida las consecuencias pueden ser muy graves. Cada persona debe valorar los pros y los contras, en mi opinión lo mejor es ponerse en manos de abogados o agencias especializadas en este tipo de contratos de arrendamientos, cada vez más generalizadas y que a futuro pueden evitar, sino se hacen bien las cosas problemas y quebraderos de cabeza.

Criterios de valoración
Definición
La adquisición de plazas de garaje, así como la de trasteros puede ser una opción adecuada para inversores que piensan en complementar su jubilación a través de inversiones inmobiliarias. Cuenta además con la ventaja de importes sensiblemente inferiores a la de la adquisición de una vivienda, un local comercial, una oficina u otras propiedades inmobiliarias. Este menor nivel de inversión puede permitir una mayor diversificación, además de no tener que hacer frente a endeudamientos e hipotecas.

Características
Este tipo de inversión cuenta con características muy importantes. La primera la fiscalidad de la compra, el cobro de rentas y la posibilidad de venta que posteriormente y en el artículo se ha detallado. La localización es otro aspecto fundamental: el parking regulado municipalmente, la zona en cuanto a ocupación de negocios y comercios, parking públicos o privados, zonas vetadas a determinados vehículos, conforman todo un conjunto de cuestiones a tener muy en cuenta a la hora de la adquisición de la propiedad.

Liquidez
Por desgracia la liquidez de una plaza, salvo determinadas localizaciones, es un aspecto a tener en cuenta. Su liquidez, a pesar de ser propiedades inmobiliarias como las viviendas, no presentan la misma facilidad para determinar el precio, ni para determinar un plazo medio de venta.

Riesgo
Como se ha comentado este tipo de arrendamientos, separados e independientes del alquiler de una vivienda, no están sometidos a las leyes vigentes o venideras del alquiler de pisos o construcciones para ser habitadas. De cara a un futuro, no en el corto plazo, pero sí en el largo plazo lo que es importante de cara a la jubilación, los posibles cambios en cuanto a los esquemas de transporte de personas pueden influir notablemente en el precio de los garajes, no tanto quizá en el tema de trasteros.

Rentabilidad
Este es uno de los aspectos más controvertidos y muy difícil de dar una regla genérica. El comprador debería mirar primero el precio de la renta y el valor de las propiedades para hacerse a la idea.

Perfil del cliente
Claramente está orientado a personas que confían en el sector inmobiliario y que disponen de poca capacidad financiera o quieren diversificar convenientemente su inversión inmobiliaria.

Fiscalidad
Es necesario tener presente el pago de impuestos a la compra, luego la tributación de la renta por arrendamiento y por último la venta de la propiedad.

Otros
La necesidad de tener un contrato entre las parte no solo es que sea una necesaria condición legal, sino que es una tremenda salvaguarda para el arrendador en caso de algún tipo de pleito.