Inmuebles, una vía ‘made in spain’
para completar la pensión pública

Se dice que los españoles no ahorran y no es completamente cierto: invierten en vivienda. Esa opción culturalmente arraigada en nuestro país puede completar nuestros ingresos tras el retiro

29 may 2019 / 10:58 H.

La frase “los españoles no ahorran” figura en la lista de leyendas urbanas. Sin embargo, no es cierta. Los españoles sí ahorran: lo hacen de forma preferente y masivamente en vivienda. Lo dijo el exgobernador del Banco de España, Luis María Linde: “Muchos jubilados españoles tienen casa propia y eso mejora la pensión. Las declaraciones fueron muy polémicas. Muy pocos quisieron escuchar la explicación que no era otra que valorar como renta en especie la vivienda de uso propio, explicándolo con la siguiente frase: “No es igual pagar un alquiler de 500 euros al mes que pagar un gasto de comunidad de 100 euros”. Puede que no sea la mejor manera de ahorrar, sin embargo, es la preferida por los españoles. Desde luego lo que sí es innegable es que la inversión en vivienda protege enormemente del peor enemigo del ahorro que no es otro que la inflación; quizá el lado más negativo sea la dificultad de su fraccionabilidad, así como la liquidez que presenta. La inversión en inmuebles es desde luego una posibilidad de ahorro para su jubilación y parece que para el ciudadano español presenta una gran atracción, por ello vamos a pasar a su examen.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la inversión en vivienda se puede hacer de dos formas: directa e indirecta. La inversión directa es la adquisición de un inmueble o una serie de ellos en propiedad; la forma indirecta es comprar activos financieros o vehículos cuyo precio esté correlacionado con la evolución del precio de los mismos y las rentas que se perciben por su alquiler.

Centrémonos primero en la directa. La adquisición de una vivienda ya sea para uso propio o para alquiler lleva aparejado el pago de impuestos de forma inmediata: IVA en el caso de vivienda nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para las de segunda mano. Además, debe tenerse presente que de forma anual el propietario deberá hacer frente al abono del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Cuando el propietario se desprende de la misma mediante la venta deberá abonar dos impuestos adicionales: uno al ayuntamiento y otro al Estado. El primero se abona al consistorio donde esté radicada la propiedad, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como el impuesto de la plusvalía municipal. En cuanto al Estado, su cálculo y abono se realizará al incluir la diferencia entre el valor neto obtenido por la venta y el valor neto de adquisición de la vivienda, tributando en la base imponible del ahorro -de 0 a 6.000 al 19 por ciento; entre 6.000 y 50.000, al 21 por ciento; a partir de 50.000, al 23 por ciento-.

En caso de alquiler, la propiedad debe tener presente que las rentas obtenidas por el casero pueden ser objeto de dos tipos de desgravaciones: estatales y autonómicas. Conviene por tanto a la hora de hacer la declaración tener muy presente este aspecto, puesto que la imputación de las rentas se realiza mediante la renta neta -renta obtenida menos los gastos fiscales legalmente desgravables- minorada por las deducciones aludidas.

En las grandes ciudades la compra de plazas de garaje es también una opción que cuenta con bastantes interesados, sin embargo, muchos desconocen las obligaciones legales y fiscales que conlleva. El alquiler de una plaza de garaje obliga a darse de alta en la Declaración Censal, modelo 036 o 037 según sea ordinario o simplificado respectivamente. Es importante, además, saber que el alquiler de plaza de garaje de forma independiente -sin estar ligado al alquiler de una vivienda para uso residencial- lleva aparejado el pago de IVA al 21 por ciento, por lo que el arrendador deberá realizar las convenientes liquidaciones del tributo. Conviene tener este aspecto muy presente puesto que las sanciones y recargos que Hacienda puede imponer al propietario de la plaza pueden ser importantes. El aspecto legal y fiscal se complican aún más cuando el alquiler de la misma lo hacemos a una empresa o profesional, es decir su utilización no responde a un uso ligado a una actividad económica, puesto que el arrendatario deberá practicar una retención del 19 por ciento al dueño del inmueble.

Visto el complejo y extenso entramado legal y fiscal del inmueble, la principal pregunta que surge es: ¿Cómo lo aprovecharnos monetariamente en el momento que llega la jubilación para monetizarlo? Desde luego la respuesta está más bien enfocada al que tiene su patrimonio inmobiliario formado por la vivienda de uso propio, dado que aquellos con propiedades inmobiliarias en alquiler ya están recibiendo el importe de las rentas y por tanto ya tienen un flujo monetario que elevará las rentas recibidas por la pensión de la Seguridad Social. Hoy en día hay muy variadas formas de monetizar total o parcialmente la propiedad de una vivienda propia.

En primer lugar esta la posibilidad de venderla. Conviene tener presente que la venta de la vivienda en propiedad tiene una característica fiscal muy importante: la exención del pago de plusvalías en el IRPF. En efecto, la ley actualmente en vigor exonera de este tributo siempre que la persona o personas dueñas de la misma tengan una edad superior a 65 años, independientemente de si reinvierten o no su dinero en la adquisición de otra vivienda habitual, como es el caso de los contribuyentes con edad inferior a los 65 años. Debe tenerse presente que en el caso de que la vivienda sea propiedad de dos contribuyentes, algo muy normal y extendido, la exención es solo aplicable para el vendedor que tenga 65 años. En los casos de la venta de un inmueble que no sea habitual, debe tenerse presente que la exención de plusvalías hasta 240.000 euros para mayores de 65 años rige siempre que la cantidad sea destinada a la contratación de una renta vitalicia.

Más allá de la venta, las posibilidades que se ofrecen a los dueños de inmuebles son amplias. El propietario de la vivienda en la que vive tiene opciones como alquilar parte de ella, hipotecas reversibles o la venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio. En números anteriores de elEconomista Pensiones se han abordado este tipo de productos por lo que le invitamos a recuperar los artículos y tener una visión más completa de las opciones hoy ofertadas.

Frente a la inversión directa, como vemos de una gran complejidad jurídica y fiscal, está la posibilidad indirecta, esto es a través de acciones de Socimis o de vehículos de inversión, como fondos que invierten en este tipo de sociedades, los conocidos como fondos REIT y que trataremos en el futuro. La adquisición de acciones de estas empresas se realiza como cualquier otra compra de acciones cotizadas, en el caso de los fondos de inversión en REIT solo habrá que liberar una orden de suscripción del fondo o fondos elegidos. Las fuentes de rentabilidad vendrán dadas por los dividendos que pagan en el caso de las Socimis y en sendos casos por los resultados patrimoniales generados. Ambos rendimientos se integran en el IRPF dentro de la base imponible especial. Por supuesto, la exención aludida anteriormente con condicionantes que hemos visto cuando el que vende o reembolsa tiene más de 65 años es también aplicable en el caso de la inversión indirecta. Para el ahorrador español muy proclive al mercado inmobiliario pasa muy desapercibida la inversión indirecta en inmuebles. Sin embargo, simplifica enormemente toda la casuística y necesidades legales y financieras, algo que hay que tener muy presente a la hora de elegir el destino de nuestro ahorro para la jubilación. Cuenta esta opción además con la ventaja de su fraccionabilidad y liquidez frente a la tradicional inversión directa, estando por supuesto ligada a la evolución del precio de la vivienda.