¿Hipoteca inversa en España?
es la hora de la banca

España se caracteriza por una fuerte preferencia de los ciudadanos por la vivienda en propiedad, lo que en buena lógica brinda a los propietarios la oportunidad de convertir el ladrillo en un complemento de la pensión a través de distintos vehículos. Uno de ellos, la hipoteca inversa, de gran penetración en el mercado británico, no tiene sin embargo en España un tirón acorde con el volumen de inversión familiar en vivienda. Y una de las razones es que la banca no comercializa este producto en nuestro país desde 2013. Ahora mismo solo la compañía Óptima Mayores ofrece este tipo de hipotecas, gracias a un acuerdo con el banco portugués BNI. De ahí que el reciente llamamiento del Banco de España en apoyo de este producto haya sido interpretado por el consejero delegado de Óptima Mayores, Ángel Cominges, como un aviso a las entidades financieras para promover el recurso a este vehículo como instrumento de conversión de activos en liquidez. Por ello, Cominges pronostica que este año veremos cambios de actitud en la banca respecto a la oferta de este producto. De hecho, ya se están produciendo y Bankinter abre la puerta a abrir este segmento y está analizando el producto de cara a valorar su posible comercialización. Así, 2019 se perfila como el ejercicio en el que las entidades financieras, alentadas por el mensaje del Banco de España, comiencen a valorar la oferta de un producto destinado al 80 por ciento de mayores de 65 años que cuentan con una vivienda en propiedad en España.

Hasta ahora la mayoría de las entidades españolas venía dando la espalda a la incursión en este producto por el temor a acumular más ladrillo. “El banco no quiere casas, las entidades hacen su dinero con el movimiento del dinero”, asegura el responsable de hipotecas de un banco español a elEconomista. El sector financiero teme la posibilidad de que los herederos renuncien a recibir una vivienda hipotecada y, por tanto, sea la banca la que se quede con el inmueble después del intenso trabajo realizado tras la crisis por limpiar el ladrillo de su balance, labor que aún está por acabar. Además, las entidades recuerdan que no es lo único que asumirían: “Hasta que colocas la casa hay que hacerse cargo de la comunidad de vecinos o de impuestos como el IBI”.

Otro de los grandes motivos de la banca para rechazar este producto es su pánico a los tribunales. La mala comercialización de determinados productos antes de la crisis financiera se tradujo en un sinfín de demandas en los tribunales y ahora ven en la hipoteca inversa la tormenta perfecta para volver a acabar en ellos.

En cualquier caso, 2019 marcará un antes y un después respecto a este producto, y no sólo por el incipiente cambio de óptica en el sector bancario. De hecho, también las aseguradoras planean irrumpir en este negocio. Según fuentes del sector, este tipo de hipotecas está en la agenda de buena parte de las compañías aseguradoras, que en los últimos años han comprobado cómo otros productos, entre ellos las rentas vitalicias, han contado con una elevada demanda.

Las hipotecas inversas permiten incrementar los recursos financieros de los pensionistas en una media equivalente al 30 por ciento del valor de su vivienda una vez formalizado un contrato de crédito, pudiendo recibir el importe de una sola vez o por distintas cuotas. Los herederos, tras el fallecimiento del cliente, pueden mantener la propiedad del inmueble con la devolución del préstamo más el tipo de interés -de entorno a un 5 por ciento- o, en caso contrario, pueden deshacerse de la vivienda y posteriormente reembolsar el montante de la financiación.

Una de las ventajas es que la legislación ofrece exenciones fiscales. Por la firma de la hipoteca apenas se debe pagar el 2 por ciento o menos del importe, ya que no hay que sufragar el impuesto de actos jurídicos documentados -el más importante- y están limitados hasta en un 90 por ciento los costes de registro y notaría. El único gasto que debe afrontar de manera anticipada el usuario es el de tasación.

Para Sergio Redruello, managing director de Álvarez & Marsal, este producto es una “buena alternativa” para que las aseguradoras puedan incrementar su volumen de actividad y rentabilidad. Eso sí, considera que para conseguir retornos es preciso alcanzar unos volúmenes de 50 millones -unas 500 transacciones- por las características de estos créditos. De momento el seguro está analizando dar el salto y aprovechar una oportunidad de explorar un negocio que en otros países de nuestro entorno sí funciona con normalidad.

Las hipotecas inversas son solo uno de los segmentos bancarios en los que las compañías especializadas en pólizas están interesadas. Distintas firmas ya han apostado por la actividad de banca privada, es decir, productos y servicios destinados a clientes con altos patrimonios. También otras están dispuestas a colaborar con las entidades para que los jóvenes puedan tener acceso a una vivienda a través de hipotecas con mejores condiciones, dentro del ámbito de la responsabilidad.